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Su Guía Definitiva Para Comprar Bienes Raíces En Florida En 8 Sencillos Pasos

 

¿Quiere comprar bienes raíces en Florida? Evite las trampas en 8 sencillos pasos

Es comprensible que los compradores que vienen tanto de los EE. UU. Como de otros países sientan bastante aprensión por comprar Florida Real Estate, sin conocer el proceso. Ya sea que sea un ciudadano estadounidense o un comprador global, el proceso es casi el mismo.

Para los compradores globales, quizás haya algunas consideraciones más en torno al movimiento de dinero, pero eso es todo. Si el comprador es un comprador en efectivo, estas complicaciones menores se reducen. Si el trato se va a financiar, hay algunos obstáculos más que superar.

Pero en general, el proceso de compra de bienes raíces en Florida es tan simple y directo como cualquier compra de vivienda en Estados Unidos. Solo requiere un agente que sea un buen administrador del proceso y que tenga experiencia para asegurarse de que todos los procesos debidos se observen de manera rápida y eficiente.

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Compra de bienes raíces en Florida: Paso uno: contrate a un agente de bienes raíces

Hemos escrito extensamente, y aconsejamos constantemente a nuestros lectores, que contratar a un agente de bienes raíces para que los represente es la decisión más importante que tomarán (además de la casa) al comprar bienes raíces en Florida.

Para los compradores de Florida, no le cuesta nada usar un agente de bienes raíces, ya que sus comisiones son pagadas por los ingresos del vendedor en el momento del cierre.  El experto adecuado se asegurará de que tenga toda la información a su alcance cuando comience su búsqueda y lo guiará a través de todos los aspectos posibles del proceso de compra de la propiedad.

Para obtener más información sobre por qué y cómo utilizar un agente de bienes raíces, visite nuestra página de recursos de agentes de bienes raíces de Florida .

Paso dos: exposiciones y puertas abiertas: un gran lugar para comenzar

Una vez que se haya decidido por un agente inmobiliario, las exhibiciones y las jornadas de puertas abiertas son un excelente lugar para comenzar la búsqueda de su propiedad.

Las jornadas de puertas abiertas, nos han dicho, no son comunes en algunos países europeos, por lo que probablemente sea una buena idea explicarlas aquí.

Además de brindarle una buena perspectiva de lo que está disponible en el mercado a qué precio, las jornadas de puertas abiertas le ofrecen a usted, como comprador, la oportunidad de conocer y entrevistar a posibles agentes inmobiliarios.

Algunos agentes inmobiliarios mantienen una lista abierta para que el público pueda venir y ver la casa. Las opiniones de los agentes sobre la efectividad de mantener una casa abierta para atraer compradores potenciales son variadas. Algunos encuentran que las jornadas de puertas abiertas pueden atraer a personas que no están realmente interesadas en comprar, solo a «espectadores» que sienten curiosidad por ver el interior de la casa.

En nuestra opinión, no puede haber ningún daño en obtener cierta exposición para un listado. Como comprador, las casas abiertas ofrecen una buena oportunidad para familiarizarse con el mercado, comprender realmente lo que puede pagar y comparar propiedades en su rango de precios.

Una vez que haya encontrado un agente de bienes raíces que hará un gran trabajo para usted, debe continuar buscando casas abiertas para su propia educación. Sin embargo, como cortesía profesional y para estar seguro de que se atenderán sus mejores intereses, debe informar a otros agentes inmobiliarios que organizan jornadas de puertas abiertas que está trabajando con un agente del comprador en una compra. Es posible que se sorprenda gratamente al saber que responderán las preguntas con mayor franqueza y con mayor detalle una vez que sepan esto, ya que lo tomarán más en serio como comprador.

Cuando esté interesado en ver propiedades específicas, su agente de bienes raíces hará las citas para mostrar. Por lo general, los dueños de la casa están fuera mientras le muestran la propiedad.

A veces, el agente de los vendedores estará presente para responder sus preguntas sobre la propiedad y brindarle más información. Su agente de bienes raíces también debe estar bastante bien informado y haber hecho sus deberes en la propiedad.

Si el agente del vendedor no está presente, debe dejarle una hoja de listado con todos los detalles de la propiedad. Asegúrese de tomar notas de todas las cosas que le gustan, todas las cosas que no le gustan y todas las cosas sobre las que necesita más información.

Paso tres: aprobación previa de la hipoteca: el siguiente paso para asegurar la casa de sus sueños

El otro paso clave en la compra de bienes raíces en Florida es, por supuesto, contar con financiamiento si lo necesita. Antes de comenzar la búsqueda de su propiedad en serio, es una muy buena idea obtener una aprobación previa para una hipoteca, en caso de que vea algo que realmente le guste.

Sin la aprobación previa, seguramente no será la primera opción del vendedor en caso de que haya varias ofertas, y no sabrá realmente con certeza si puede pagar la propiedad u obtener una hipoteca.

Tenga en cuenta: precalificado no es lo mismo que preaprobado. Precalificado significa que le ha dado a un prestamista los detalles de sus ingresos y compromisos financieros y ellos han
estimado lo que puede pagar.

Pre-aprobado significa que realmente han verificado su informe crediticio, su relación deuda / ingresos y han analizado adecuadamente su situación financiera. Una vez que hayan hecho esto, se le entregará una carta de aprobación previa.

Esto ciertamente puede ayudar a cerrar el trato cuando se está en negociaciones con un vendedor, e indica que hay una muy buena posibilidad de que obtenga una hipoteca y la venta se lleve a cabo.

Paso cuatro: hacer una oferta seria

Una vez que haya encontrado la propiedad adecuada, lea la Divulgación del vendedor y esté listo para hacer un movimiento en ella, es hora de hacer una oferta. En Florida, esto se hace con un contrato formal que establece los requisitos y términos específicos por parte del comprador y el vendedor.

Algunos agentes inmobiliarios pueden acercarse primero al agente inmobiliario del vendedor con una oferta oral, para ver cómo responde la otra parte antes de que se tomen el tiempo de poner algo por escrito. Recomendamos encarecidamente que todas las ofertas se presenten por escrito desde el principio. Las ofertas que se presentan por escrito generalmente se consideran más seriamente en virtud del hecho de que los términos están por escrito.

¿Qué es la divulgación de un vendedor?

En Florida, es responsabilidad del propietario revelar cualquier problema o defecto material que no sea fácilmente visible o conocido por el Comprador. Su agente de bienes raíces generalmente obtiene el formulario de divulgación del vendedor del agente del vendedor antes de construir una oferta. Esta información es fundamental, ya que le ayudará a ver si hay algún detalle sobre el estado de la propiedad que pueda afectar el valor que desea ofrecer.

Consulte este enlace para ver un ejemplo de un formulario de divulgación del vendedor de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Florida .

Paso cinco: el contrato de compra y lo que debe incluir

Los agentes inmobiliarios de Florida trabajan principalmente con uno de dos tipos de contratos

  1. Contrato residencial de compra y venta de Florida Realtors / Florida Bar

El contrato estándar establece que si hay problemas descubiertos durante la inspección con artículos garantizados, es decir, artículos que afecten la integridad de la propiedad, como una teja rota que podría provocar una gotera en el techo, el vendedor está obligado a reparar los artículos garantizados. artículos (hasta un límite acordado durante la negociación del contrato).

El contrato estándar, si no se especifica lo contrario, establece un valor predeterminado del 1,5 por ciento del precio de compra para las reparaciones. Los artículos no garantizados se refieren a problemas estéticos, como decoloración de los revestimientos del piso, papel tapiz o tratamientos de ventanas.

Para ver la versión más reciente de este contrato y leer la verborrea exacta que define los artículos garantizados y no garantizados,  .

  1. The Florida Realtors / Florida Bar «Tal cual» Contrato residencial para compra y venta

Por lo general, las casas de propiedad de un banco, de inversionistas, de venta de bienes raíces o más antiguas se comercializarán y venderán «tal cual». Esto significa que si el informe de inspección revela problemas con la casa, el vendedor no está obligado según el contrato a realizar esas reparaciones.

Si bien la percepción es que una vez que el vendedor acepta el precio de compra del comprador, no tendrá más responsabilidad por la propiedad, nuestra experiencia dicta que esta no es la realidad.

En muchas situaciones, preferimos utilizar el contrato «tal cual» con nuestros compradores, ya que creemos que los protege más completamente si deciden que no quieren continuar con la compra por cualquier motivo durante el proceso de diligencia debida.

Hay dos razones principales por las que preferimos trabajar con un contrato «tal cual»:

  • Primero, este es el único contrato que le permite al comprador recibir un reembolso completo del depósito si determina que la propiedad no es adecuada para él.
  • En segundo lugar, lo más probable es que el vendedor acepte hacer reparaciones con las que cualquier comprador posterior probablemente también tenga problemas.
  • Por ejemplo, si una casa tiene un problema de termitas, es probable que el vendedor tome medidas para resolverlo, ya que casi ningún comprador futuro procedería con una compra sabiendo que existe una infestación activa.

Si se revela algo importante sobre la casa durante el período de diligencia debida, no solo será una preocupación para usted, sino también para la mayoría de los demás compradores. Por lo tanto, la responsabilidad recae en el vendedor, aunque no está obligado a hacer nada según los términos del contrato, para realizar las reparaciones necesarias o reducir el precio de compra en consecuencia, ya que el problema no va a desaparecer y su objetivo es vender. .

El contrato de compra debe ser elaborado por su agente de bienes raíces con todos los detalles y firmado por usted. En muchos casos, se les pide a los compradores que aporten un «depósito de garantía», que es una pequeña cantidad del depósito, para demostrar que se toma en serio la compra. Tenga en cuenta que si se acepta su oferta y luego se retira del trato sin las disposiciones necesarias en el contrato, perderá ese dinero.

Esto es lo que debe incluir el contrato:

  • El precio que está ofreciendo por la propiedad
  • El porcentaje o valor de las arras que depositará. Como regla general, a muchos vendedores les gusta ver un 10% del depósito total. Esto puede tomar la forma de un depósito inicial de garantía por adelantado (generalmente dentro de los tres días), y el resto del depósito generalmente se debe pagar dentro de los diez días posteriores a la firma o, a veces, al final del período de diligencia debida.
  • Tiempo de respuesta a la oferta por parte del vendedor. El contrato debe establecer por escrito la fecha y hora en que espera una respuesta a la oferta. Esto garantiza que todas las partes tengan una idea clara de cuánto tiempo es válida la oferta y ayuda a que las cosas sigan avanzando o tengan un punto final definitivo.
  • Fecha de cierre propuesta. En Florida, la mayoría de los cierres ocurren dentro de los 30 a 45 días posteriores a la contratación. Sin embargo, esto puede variar mucho según las circunstancias específicas.
  • Número de días asignados para la debida diligencia. La cantidad predeterminada en los contratos estándar es de 15 días.
  • Límites de reparación. Esto es aplicable si no está utilizando un contrato «tal cual».
  • Financiamiento contingencia y cronograma. Estos deben incluirse para protegerse si no obtiene el acuerdo hipotecario que esperaba. Debe establecerse en el contrato que la venta solo se realizará si se aprueba su hipoteca y especificar el interés máximo y los términos de la hipoteca que son aceptables para usted.
  • Inventario de artículos incluidos en la compra. Por lo general, los electrodomésticos grandes permanecen en la propiedad, a menos que se especifique lo contrario, incluidos: refrigeradores, fregaderos, estufas, microondas y, a menudo, la lavadora y la secadora. Sin embargo, es importante asegurarse de que esto esté claramente explicado, ya que hemos tenido la experiencia de transacciones muy grandes que se han vuelto polémicas por estas cosas relativamente pequeñas.

Obviamente, el vendedor no tiene que aceptar la oferta, incluso si usted ofrece el precio total del anuncio. Y los vendedores no tienen la obligación de explicar por qué rechazan una oferta en particular.

Por lo general, la mayoría de los compradores reciben una respuesta en aproximadamente un día y, en la mayoría de los casos, el vendedor le informará si la oferta fue demasiado baja, ¡que es donde comienza la negociación! Puede esperar su momento en este punto y apostar a ver qué sucede, o aumentar su oferta con la esperanza de asegurar la propiedad de inmediato.

Paso seis: Aceptación de la oferta y diligencia debida: el diablo está en los detalles

En el momento en que se entera de que su oferta ha sido aceptada, se ubica entre los momentos más emocionantes de la vida. Sin embargo, es importante mantener la base en el hecho de que todavía hay muchos pasos en la etapa de diligencia debida que pueden descubrir problemas o problemas en ambos lados. Como ocurre con muchas cosas en la vida, cuando se trata de negocios inmobiliarios, el diablo está en los detalles.

Después de que se acepte su oferta, si aún no ha depositado el dinero en garantía, se esperará que lo haga al firmar el contrato. Tenga siempre en cuenta que el depósito de garantía podría estar en riesgo si el vendedor hace lo que se le exige por contrato y usted no.

Dependiendo de cómo se establecieron los términos en el contrato, generalmente dentro de los primeros días después de la ejecución del contrato, depositará el depósito restante de la propiedad.

Entonces es el momento de comenzar a verificar las contingencias establecidas en su contrato, que es donde la habilidad de su agente de bienes raíces y la calidad del equipo que él o ella reunió se vuelven primordiales, comenzando con la inspección de la casa.

Paso siete: la inspección de la casa: asegurarse de que no sea un limón

Una inspección comprueba el estado de la propia casa. Incluso con una casa nueva, las inspecciones son fundamentales. Con las casas nuevas generalmente hay una garantía contra cualquier problema, por lo que puede resultar realmente beneficioso realizar una inspección.

Si el contrato «tal como está» está vigente, la decisión del comprador de seguir adelante dependerá generalmente de que la inspección sea satisfactoria. Si la inspección no es satisfactoria, es posible que el comprador desee retirarse o que se requiera alguna negociación entre el comprador y el vendedor para encontrar una solución con la que ambos se sientan cómodos.

Es posible que algunas cosas deban arreglarse, pero en realidad el propósito principal es proporcionar un esquema del estado de la casa para que el comprador comprenda lo que está comprando. Hay tantos problemas que pueden esconderse en las casas, e incluso si no son un factor decisivo, debe saber qué costos o problemas potenciales está asumiendo.

Creemos que es importante establecer la expectativa de que ninguna casa es perfecta, ni siquiera casas nuevas, y es bastante normal que haya entre $ 1000 y $ 2000 en trabajo necesario. Nuevamente, si se trata de defectos materiales, el vendedor generalmente los cubrirá si se utiliza el contrato de compra estándar.

Su agente de bienes raíces debe poder brindarle opciones para inspectores profesionales experimentados y tener un inspector preferido que puedan recomendar personalmente como un profesional ejemplar. Es importante asegurarse de que la persona que realiza la inspección sea verdaderamente independiente y pueda brindar información imparcial y objetiva sobre el estado de la casa.

Su inspector debe estar certificado por la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas. Consulte nuestro artículo sobre los profesionales que necesita y lo que hacen para obtener más información al respecto.

Estas son las áreas principales que cubrirá el inspector:

FUNDACIÓN

Comprobando si la base es sólida. Si hay un sótano o un sótano, buscarán señales de daños por agua, grietas que puedan indicar problemas estructurales y humedad.

CONSTRUCCIÓN

El inspector comprobará si la propiedad está bien construida o no. Mientras que el 90 por ciento de las casas en los Estados Unidos están hechas de madera, muchas casas en Florida están construidas con bloques de concreto. En una casa de madera comprobarán si la madera está en buen estado, con tapajuntas para protegerla. En una casa de bloques de hormigón comprobarán la calidad de la construcción y que los bloques no se estén degradando. También se comprobará el estado del techo, así como de las ventanas y cualquier otra carpintería, revestimientos exteriores y canalones.

PLOMERÍA

La inspección verificará si la tubería es completamente funcional, si hay evidencia de fugas y que toda la tubería está en buenas condiciones. Para casas con pozos y fosas sépticas, la inspección también debe incluirlos.

SISTEMAS DE CALEFACCIÓN Y REFRIGERACIÓN

La inspección verificará el estado de las unidades, qué tan pronto será necesario reemplazarlas y verificará el diferencial de temperatura para ver que el sistema esté funcionando correctamente. En algunos casos, podemos recomendar que un especialista en calefacción y refrigeración realice una inspección por separado. Por ejemplo, cuando hay varios sistemas de refrigeración en una casa o hay indicios de que algo anda mal.

ELÉCTRICO

Compruebe si hay problemas o problemas eléctricos, marque cualquier cableado que pueda necesitar ser reemplazado. Identifique cualquier peligro potencial para la seguridad.

INTERIOR

La inspección verificará que los pisos estén nivelados, descubrirá cualquier problema de moho y cualquier problema de paneles de yeso o acabado en el interior de la propiedad, examinará las ventanas y puertas y tocará la mayoría de las cosas que se mueven, abren y cierran en el interior de la casa.

El costo de una inspección en Florida suele oscilar entre $ 400 y $ 500.
Consulte este enlace para ver un ejemplo de un informe de inspección de la vivienda de una empresa con la que trabajamos habitualmente.

INSPECCIÓN DE PLAGAS

Siempre recomendamos que nuestros clientes se hagan una inspección de plagas al comprar una propiedad, para su tranquilidad. Una inspección de plagas promedio cuesta entre $ 30 y $ 50. En Florida, estas inspecciones verifican la presencia de organismos destructores de madera (comúnmente conocidos como termitas), infestaciones de roedores y también para buscar áreas que puedan sellarse para evitar que los roedores accedan a una casa en el futuro.

Si se encuentran termitas, deben ser tratadas por un experto en plagas. Para aquellos que no están familiarizados, esto puede parecer un problema abrumador, pero de hecho el problema no es infrecuente en Florida y existen soluciones bien definidas. Los inspectores de termitas en Florida hacen una broma: hay dos tipos de casas … las que tienen termitas y las que las contraerán.

Si el inspector encuentra roedores que habitan en la propiedad, generalmente se eliminan mediante trampas.

Cómo juegan las inspecciones para asegurar su propiedad

Con cualquier casa que compre, es importante recordar que la condición de la casa también afectará las primas del seguro. Para obtener las cotizaciones de seguros más precisas, primero debe tener el informe de inspección completo.

Las tarifas de los seguros tienden a ser más altas en Florida que en otros lugares del mundo. Tan pronto como el informe de inspección esté listo, es importante compartirlo con el agente de seguros porque las primas de seguro (el monto anual que se cobra para asegurar la propiedad) en Florida se establecen en función de una combinación de factores.

El subconjunto de los informes de inspección que será útil para su agente de seguros será una inspección de cuatro puntos (específicamente el techo, electricidad, plomería y sistemas de refrigeración / calefacción) y la inspección de mitigación del viento. Otros aspectos de la casa que probablemente jugarán un papel en las tarifas del seguro serán la condición actual, la antigüedad y el costo de reconstrucción de la casa con el acabado actual, la calidad de los materiales, la altura de los techos, etc. Proximidad de la casa al agua y una estación de bomberos también puede ser un factor.

Si está utilizando el contrato de compra estándar, le recomendamos un anexo de seguro, de modo que si obtiene cotizaciones de seguro que pueden estar más allá de su presupuesto o disposición a pagar, tenga otra protección como comprador para salir legalmente del contrato y obtener una devolución de su depósito. Otra razón por la que nos gusta trabajar con el contrato “tal como está” es que no se requieren adiciones adicionales. Siempre que notifique durante el período de diligencia debida, puede salir del contrato por cualquier motivo y obtener una devolución completa del depósito.

Paso ocho: el cierre

Asistirá a una reunión de cierre (o su agente de bienes raíces irá en su lugar) con un agente de cierre o un abogado de bienes raíces.

Aquí, pasará y firmará toda la documentación necesaria para finalizar el trato. Su agente de bienes raíces o abogado debe revisar todos los documentos para asegurarse de que todo esté como debe ser a medida que avanza.

Luego, los fondos se transferirán del depósito en garantía y obtendrá sus llaves. ¡Felicitaciones, es propietario de una vivienda en Florida!

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